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负债逼近1900亿,疯狂扩张的美的置业或存隐忧

2019/8/28 7:52:00
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  去年上市之后喊出“千亿”目标的美的置业最近“不太开心”。近期,美的置业公开了其2019年上半年业绩,它在今年上半年实现的合约销售额为472亿元人民币,距离年度千亿目标的一半还有距离,即便如此,美的置业方面仍然表示公司“全年千亿目标未变,下半年将会从供货、销售、去化等各环节‘坚定推动’”。

  业绩未达目标的同时,美的置业的高额负债又引起了市场的大量关注。在规模化扩张的整体大策略之下,美地置业在楼市遇冷的行业背景下继续坚持加速拿地,2019年上半年,其土地收储近千万平方米,这直接导致了美的置业负债率持续居高不下。今年上半年,美的置业净负债率高达95.6%,这让其未来发展或存隐忧。

  负债逼近1900亿,美的置业的激进扩张之路

  近日,美的置业公布了其2019年中期业绩报告。报告显示,美的置业在今年上半年实现了141.95亿元人民币收入,同比上涨33%,毛利为50.93亿元人民币,比去年同期增长35%;净利润上,美的置业在今年上半年也实现了同比28%的增幅,达到18.89亿元,归属母公司的净利润为17.69亿元,比去年同期也增加了20%。

  销售表现上,美的置业在今年上半年总共实现的合约销售金额为472亿元左右,按照2019年的千亿目标,完成率为47.2%,合约销售建筑面积约合452.6万平方米。

  为了实现高调喊出的千亿目标,美的置业在拿地方面可谓“激进”。它在今年上半年的拿地选择中,包含了公开招拍挂、与其他企业合作、旧城改造、旧工厂改造、产业投资等各类用地。相关第三方统计数据显示,美的置业在今年上半年的拿地金额超过220亿元人民币,其中还有多个“高溢价”拿地项目。

  美的置业2019年中期业绩报告显示,截至2019年上半年,美的置业旗下总土地储备规模达到了5251万平方米,对应货值5500亿元,土储成本超过1400亿元,目前美的置业已经在全国十五个省超过五十个城市里面拥有将近250个项目。

  但就像我们开头所指出的那样,房地产市场大背景不景气的情况下,美的置业疯狂拿地所背上的高额负债与杠杆让它面临了很大的争议。2019年上半年,美的置业的负债总额已经达到1861.66亿元,相比去年底的1537亿元继续攀升,其资产负债率不仅同比上升、继续保持高位,而且在整个房地产行业中都处于非常高的水平。

  另外,美的置业的流动负债还超过1400亿元,占总负债的比重超过七成。剔除因部分已售项目未能及时交付而产生的七百多亿合约负债后,美地置业流动负债与非流动负债的比重也超过150%,美的置业正面临非常严重的短期偿债压力。

  整个房地产市场目前都在面临融资渠道收紧、行业大环境前景不明朗的危机之中,但美的置业却选择了“逆势而动”,以高额负债与杠杆驱动自身扩张的步伐。未来若全国范围内的房地产市场进一步降温、楼市调控政策继续深化,美的置业将面临比较严重的资金问题。

  是“行业黑马”还是“涸泽而渔”?

  美的品牌以家用电器领域为外界所熟知,但很多人不知道的是,作为美的旗下另外一项重要业务,美地置业已经发展了十多年的时间,目前它已经从初期的立足珠三角,扩张至覆盖全国市场的规模。

  2015年之后,美的置业开启了高速扩张的步伐,至2017年,美的置业销售额大幅增长至507亿元人民币,从而有了行业“黑马”之名。

  2018年底,美地置业成功登陆香港联交所主板,进入2019年,美地置业更是以销售额超千亿为目标。短短几年的时间里,美地置业就从百亿规模扩张至千亿“在手”,发展速度不可谓不快。

  但这几年以来,美的置业一直奉行的激进拿地政策却令其利润率不断下滑,资金与财务压力不断加剧,各种高溢价拿地动作之下,楼市调控的整体政策大背景无疑加剧了美的置业可能面临的危机。

  今年上半年继续保持95.6%的净负债率之外,美地置业在2018年的净负债率同样高达97%,这种远超行业平均数字的负债水平常常让美的置业陷入众矢之的。

  有业内人士曾分析,“美的置业过去拿的地多集中在一些地级市,这是为了把控土地成本和扩大土地储备。但上市之后,美地置业的投资重心开始调整,对于武汉等核心城市也有了敢拿地的姿态。美的置业这种激进的做法关键要看它后续对于武汉等核心城市楼市的周期把控,若把控不好,拿地太多会消化不良,也将导致负债数据偏大,影响盈利数据”。

  另外,国内房地产市场调控政策正在持续收紧,这对二线及以下房企的打击尤甚,房地产企业将面临大量一线房企在二、三线城市市场的直接对抗,这对美的置业来说显然不是一个好消息。

  而随着竞争的加剧,未来美的置业的拿地成本或将进一步攀升,到时美地置业的买地、融资、高负债率等将会被进一步放大,其资金风险将持续加剧。

  需要指出的是,2018年之后,各大银行、信托机构的融资渠道正不断收紧,大量中小房企面临着“融资难”与“融资贵”的困境,这无疑加深了美的置业的资金困境。

  虽然美的置业执行董事兼首席财务官林戈曾表示,“2019年美的置业将从四个方面做好融资工作:第一,借用上市公司平台,拓展多元的融资渠道;第二,不断提高信用评级升级的工作;第三,调整融资渠道的结构,2019年开始基本上是做信托融资,未来会尽量把融资成本降下来;第四,美的置业非常有信心会进一步得到改善净负债率”,但事实却是,在如此高的负债额、负债率及行业寒冬之下,美的置业的激进扩张策略可能存在很大的隐患。

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专家介绍

  • 于斌

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中央国际广播电台《新财富时间》连线嘉宾,江苏电视台财经评论嘉宾,国家域名注册服务监督员,美国格理集团专家,美国格尔曼集团专家,《中国经营报》、《证券日报》、《人民网》、《法治周末》、《南方都市报》、《每日经济新闻》、《新京报》等媒体采访嘉宾,研究方向:互联网、通信、手机、家电、移动互联网、电子商务。
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